Mit der Studie „Praxis der kommunalen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ untersuchte das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu), wie Kommunen baurechtliche und bodenpolitische Instrumente anwenden, etwa um Wohnungsmangel zu begegnen. Die Grundlage bilden eine repräsentative Kommunalumfrage sowie Erkenntnisse aus sechzehn Fallstudienstädten. Dabei geht es um Fragen wie knapp Bauland ist oder wie viele Kommunen Flächen noch zu Höchstpreisen verkaufen. Welche Antworten die Studie auf diese und weitere Fragen findet, erfahren Sie hier.
Erschließung von Bauland. Quelle: unsplash
Neue Erkenntnisse durch die Studie
Vielerorts herrscht Anspannung auf Märkten und ein hoher Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum. Wie mobilisieren also Städte Bauland? Es braucht zunächst eine aktive kommunale Bodenpolitik. Die neue Difu-Studie wurde vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gefördert und konnte nun Wissenslücken schließen. Bislang gab es nämlich keinen aktuellen bundesweiten Überblick über die Anwendung bodenpolitischer und baurechtlicher Instrumente in Kommunen. Die Kombination von empirischen Daten und Berichten aus der lokalen Anwendungspraxis ermöglicht nun einen Blick hinter die Kulissen — hinein in den „Maschinenraum“ der Planung, aus dem heraus Wohnungsneubau generiert wird.
Welche Instrumente kommen zum Einsatz?
Die Difu-Studie zeigt, dass Kommunen zunehmend Instrumente aus Städtebau und Bodenpolitik einsetzen. So nutzt die Mehrheit der Kommunen kommunale Liegenschaftspolitik als Instrument der Stadt- und Wohnungsbauentwicklung. Dabei kaufen sie häufig Flächen im Zwischenerwerbbetreiben oder bedienen eine langfristige Bodenbevorratung. Die eigenen kommunalen Flächen vergeben sie oftmals nach qualitativen Vorgaben und Konzepten. Über vierzig Prozent der Kommunen weisen eine Baulandstrategie beziehungsweise einen Baulandbeschluss vor, zum Beispiel das „Kooperative Baulandmodell“. Hierbei handelt es sich um eine verbindliche Regelung für die Schaffung von Baurecht auf Privatflächen.
Laut den Kommunen findet Wohnungsbau vorwiegend in der Innenentwicklung statt. Dabei müssen Städte erhebliche Anstrengungen unternehmen, um Baurecht zu generieren. Hier ein Beispiel: von 2016 bis 2020 haben 282 Kommunen 2 674 Bebauungspläne verabschiedet und so Baurecht für 180 250 Wohnungen geschaffen. Im Jahr 2020 waren 1 990 Bebauungspläne in 266 Kommunen im Verfahren. So wurde Baurecht für 183 680 Wohnungen geschaffen. Diese Ergebnisse bezeugen eine Ausweitung der Aktivitäten der Kommunen in der Baulandentwicklung.
Handlungsdruck der Städte
Die Zunahme an städtebaulichen Instrumenten verdeutlicht den Handlungsdruck der Städte. Die Kommunen befürworten eine Anpassung der Instrumente. Sie halten es aber nicht für nötig, dass sie grundlegend erneuert werden müssen.
Eine Diskrepanz findet sich im finanziellen Aspekt. Einige Kommunen können aufgrund guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen aktiv Baulandentwicklung finanzieren. Anderen fehlt es an finanzieller Voraussetzung. Problematisch sind auch fehlende personelle Kapazitäten bei der Baulandentwicklung. Kommunen wünschen sich dementsprechend besser ausgestattete Kommunalhaushalte sowie größere Unterstützung durch Bund und Länder. Eine finanzielle Unterstützung beim Bodenankauf — auch im Zwischenerwerb — wäre wichtig. Es ist auch hilfreich, dass fördernde Rahmenbedingungen für die Mobilisierung unbebauter Baugrundstücke geschaffen werden.
Der Schlüssel: Die Verfügbarkeit des Bodens
Neben bezahlbarem Wohnraum benötigen Städte Ansiedlungsmöglichkeiten für Gewerbe, Kitas und Schulen sowie Freiflächen. Dazu braucht es verfügbaren Boden.
„Die Studie zeigt, dass viele Städte bereits damit begonnen haben, durch aktive Bodenpolitik Gestaltungsoptionen für die Zukunft ihrer Kommune zu gewinnen bzw. zurückzuerlangen“, so Difu-Projektleiterin Ricarda Pätzold. „Diese anspruchsvolle Aufgabe braucht einen langen Atem, politische Beständigkeit, finanzielle Spielräume, instrumentelle Unterstützung, personelle Kompetenzen und nicht zuletzt innovative Bauherren.“
Die komplette DiFu-Studie finden Sie hier.
Einige der in der Studie behandelten Aspekte überschneiden sich mit dem Thema Stadtplanung. Alles was Sie zu dieser wissen müssen, lesen Sie hier.