Grundstückspreise – sie steigen immer weiter

Die Preise für Bauland und für Immobilien steigen weiter. Das beschreibt der Immobilienmarktbericht Deutschland 2021, den der Arbeitskreis der amtlichen Gutachterausschüsse veröffentlicht hat.

In Immobilien wird weiterhin investiert. In den zehn Jahren zwischen 2010 und 2020 haben sich die Investitionen in diesem Bereich verdoppelt. Insgesamt ist im Jahr 2020 der Rekordwert von 310 Milliarden Euro investiert worden; im Jahr davor lag die Investition bei 307 Milliarden Euro. Der Boom findet vor allem auf dem Wohnungsmarkt statt. Im Bereich der Wirtschaftsimmobilien sind die Bewegungen geringer. Diese Informationen präsentiert der Immobilienmarktbericht Deutschland 2021, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, der Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse zusammen mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zusammen erarbeitet hat. Die Basis für diesen Bericht sind etwa eine Million notarielle Kaufverträge, die im Jahr 2020 zustande kamen.

Die Corona-Krise scheint wenig Einfluss auf den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien zu haben. Denn im Jahr 2020 entfielen drei Viertel aller Verkäufe im Immobilienbereich auf Wohnimmobilien. Fünf Jahre früher war dieser Anteil noch bei knapp zwei Drittel. Bei den insgesamt 752 000 Wohnimmobilien, die veräußert wurden, waren etwa 217 Milliarden Euro im Umlauf.
Die höchsten Preise wurden dabei im Landkreis München gezahlt. Dort kosteten gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 11 220 Euro pro Quadratmeter. In der Stadt München waren es hingegen 11 000 Euro und im nahegelegenen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen etwa 7 500 Euro. Ganz andere Preise werden im Kyffhäuserkreis in Thüringen und im Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt gezahlt. Dort kostete der Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 500 Euro. Bundesweit lag der Durchschnittspreis bei 2 140 Euro pro Quadratmeter.

Auch der Markt gebrauchter Eigentumswohnungen zeigt ähnliche Steigerungen. So lag der mittlere Preis für Wohnflächen im Jahr 2020 in München bei 8 150 Euro pro Quadratmeter. Im dazugehörigen Landkreis lag er bei 6 200 Euro und im Landkreis Starnberg bei 6 100 Euro. Anders waren die Preise hingegen im Landkreis Greiz in Thüringen. Dort kostete der Quadratmeter Wohnfläche 495 Euro. Ähnlich preiswert sind Wohnflächen in Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 535 Euro und Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern mit 545 Euro. Bundesweit lag der Kaufpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei 1 940 Euro pro Quadratmeter.

Obwohl 2020 insgesamt weniger Flächen für den Wohnbau die Eigentümer*innen gewechselt haben, stieg der Umsatz mit Baugrundstücken für Eigenheime um 8 Prozent. Insgesamt sind in diesem Sektor 15,7 Milliarden Euro geflossen. Diese Summe weist darauf hin, dass Käufer*innen mehr bezahlen mussten. In der Stadt München waren das im Schnitt 2 200 Euro pro Quadratmeter mehr. Dementsprechend kostete dort ein 600 Quadratmeter großer Bauplatz etwa 1,3 Millionen Euro. Im Landkreis Sonneberg (Thüringen) hingegen betrug der Preis pro Quadratmeter nur 16 Euro und im Landkreis Vorpommern-Greifswald nur 18 Euro. Damit fiel ein 600 Quadratmeter großes Grundstück nur mit durchschnittlich rund 10 800 Euro zu Buche. Die Unterschiede zeigen sich nicht nur in den östlichen und den westlichen Bundesländern und deren Landkreisen. Auch im Umland der Metropolen zogen sie an, während sie in vielen peripher gelegenen Kreisen auf niedrigem Niveau blieben.

Markt für Büroimmobilien und Handelsimmobilien rückläufig

Im Gegensatz zum Markt der Wohnimmobilien waren die Entwicklungen im Bereich von Wirtschaftsimmobilien verhalten. Hier wurden im Jahr 2020 etwa 11 Prozent weniger Objekte gehandelt als im Jahr zuvor. Dementsprechend verringerten sich die Investitionen um 15 Prozent auf 20,8 Milliarden Euro. Den Spitzenreiter in diesem Bereich hält Frankfurt am Main. Hier wechselten Büroimmobilien für durchschnittlich 60,6 Millionen Euro die Eigentümer*innen. Das ist deutschlandweit der höchste Wert. Dem folgt München mit durchschnittlich 56,4 Millionen Euro pro Transaktion.

Auch der Verkauf und Kauf von Handelsimmobilien nahm ab. Hier ist ein Minus von vier Prozent zu verzeichnen. Dementsprechend ist auch der Geldumsatz in diesem Segment geringer. Verglichen mit dem Vorjahr sank er um 14 Prozent auf 23 Milliarden Euro. Zu beachten ist dabei allerdings, dass der Wert 2019 gegenüber 2018 stark angestiegen war. Auch wenn der Rückgang im Jahr 2020 auf eine Korrektur hindeutet, ist davon auszugehen, dass die Corona-Pandemie Einfluss auf den Markt von Handelsimmobilien hat.

Ackerflächen wurden teurer

Auch bei den land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen kam es zu Preisanstiegen. In diesem Segment stellen die Ackerflächen einen wichtigen Teil dar. Deren Anteil beträgt etwa 40 Prozent des Umsatzes an diesen Grundstücksflächen. Für diese Agrarflächen stieg der mittlere Preis zwischen 2011 und 2020 von 2,10 auf 3,30 Euro pro Quadratmeter. Wie in anderen Bereichen auch, war die Steigerung in Regionen mit ohnehin hohem Preisniveau stärker. Hier verdoppelte sich der Preis pro Quadratmeter von 5,30 Euro auf 10 Euro.

Am Wohnimmobilienmarkt waren es zu Beginn der Pandemie im Frühjahr 2020 abwartenden Reaktionen zu beobachten. Nach einer kurzen, ruhigeren Phase setzte sich die Dynamik dann aber ungehindert fort. Die Preisspirale drehte sich weiter, insbesondere bei Baulandpreisen. Zu dieser Dynamik tragen niedrige Zinsen, der Stellenwert von Wohneigentum in der Pandemie, Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft und steigende Erstellungskosten bei. All diese Faktoren treiben die Preise an.

Die steigenden Immobilien- und Mietpreise sind für viele nicht mehr zu bezahlen. Doch was tun? Das Projekt „Stadt auf Probe“ in Görlitz soll einen Lösungsansatz bilden. Wie das Probewohnen in Görlitz funktioniert, lesen Sie hier.